چكيده: قوانين مربوط به تنظيم روابط موجر و مستأجر به علت شيوع اجاره، از مهمترين قوانين هر كشور محسوب مي‌شوند. همچنين، بحث سرقفلي و حق كسب و پيشه و تجارت، از بحثهاي مهم اجارة محلهاي تجاري هستند. قانونگذار جمهوري اسلامي ايران در سال 1367 با تصويب جديدترين قانون روابط موجر و مستأجر، تغييرات عميقي در اين زمينه به وجود آورد، كه شايستة كنكاش و بررسي است. مقالة حاضر به اختصار، ضمن بررسي مفهوم اين دو واژه و ضرورت يا ضرورت نداشتن چنين تقسيم‌بندي، به بررسي مباني اين دو نهاد حقوقي مي‌پردازد، سپس پيشينة آنها را به اشاره از نظر مي‌گذراند. بخش ديگر اين مقاله ضمن اشاره به تفاوتهاي اين قانون با وضعيتهاي پيش‌بيني شده در قوانين سابق، به داوري در زمينة كم و كيف مفهوم سرقفلي، با معناي مورد نظر اين قانون مي‌پردازد.

مقدمه

سرقفلي و حق كسب و پيشه و تجارت، از مهمترين مباحث مربوط به اجاره است كه جايگاه بسيار مهمي در مباحث حقوقي و اقتصادي داشته، تغيير و تحول اين نهاد حقوقي و تقنين در اين باب هميشه حساسيت‌زا و بحث‌انگيز بوده است كه خود دليل بر نقش مهم و فراگير اين نهاد در عرصه اقتصادي اجتماع مي‌باشد.

مجلس شوراي اسلامي در سال 1376، آخرين قانون مربوط به موجر و مستأجر را به تصويب رساند. از جمله مباحث تغيير يافته در اين زمينه، بحث سر قفلي بود كه دستخوش تحولات عظيمي گرديد. مقالة حاضر، درصدد بررسي نكات مثبت و منفي اين قانون در زمينة ياد شده است. ليكن اين بررسي ميسر نيست، مگر بعد از ارائه مباحثي در جهت تبيين تفاوت بين«سرقفلي» و «حق كسب و پيشه و تجارت»، مبناي اين دو حق، پيشينة حق كسب و پيشه و تجارت، و نظر فقها در موضوع ياد شده. لذا قبل از بحث و بررسي قانون جديد، زمينه‌هاي اجتناب‌ناپذير اين مباحث را فراهم مي‌آوريم.

1.‌ تعريف سرقفلي و حق كسب پيشه و تجارت

حق سرقفلي كه در حقوق فرانسه به عنوان «Propriete Commercial» و در بعضي موارد «Pas de Porte» ناميده شده است، عبارت است از«حقي كه تاجر براي تقدم در اجارة محل و ادامة تجارت خود دارد»(كورنو، 1986م).

براي آنكه بتوانيم تعريفي جامع از اين واژه در حقوق ايران ارائه كرده باشيم، بايد برداشتي هماهنگ از اين واژه وجود داشته باشد. امِا بين استادان حقوق ايران در اين زمينه، اختلاف عقيده وجود دارد. بعضي از استادان، اين حق را فقط متعلق به مستأجر مي‌دانند(كاتوزيان، 1371، ج 1، ص 522). برخي ديگر، آن را متعلق به مالك مي‌دانند و حقي را كه مشتري دارد، به عنوان «حق كسب و پيشه و تجارت» نام مي‌نهند.

به نظر مي‌رسد اختلاف‌نظر ماهوي چنداني بين حقوقدانان وجود نداشته باشد، و قريب به اتفاق نسبت به اين موضوع همعقيده باشند. حقوقي كه مستأجر و موجر دارند، دو چيز مختلف است و دو مبناي مختلف دارد. ولي بعضي از استادان به پيروي از حقوق فرانسه، سرقفلي را مختص به حق مستأجر نموده‌اند. بعضي ديگر به تبعيت از عرف جامعه ايران، آن را بر هر دو نوع حق اطلاق كرده‌اند. عده‌اي نيز به علت تفاوت ماهيت اين دو نوع حق، بر هر كدام نامي مستقل نهاده‌اند.

علاوه بر اينكه «سرقفلي» و «حق كسب و پيشه و تجارت» را دو حق مختلف مي‌دانيم و برخلاف بعضي حقوقدانان به تفاوت بين اين دو معتقديم، براي تبيين حقوقي مطلب و تجزيه و تحليل مناسب آن، بهتر است هم از اصطلاح عرفي سرقفلي و هم از برداشت غربي آن دست برداريم، و با واژه‌گزيني دقيق به بررسي آنها بپردازيم. اينك در تعريف «سرقفلي» بايد گفت:

«پولي است كه در ابتداي عقد اجاره به هر علتي، توسط مالك از مستأجر دريافت مي‌شود.»

در حالي كه حق كسب و پيشه و تجارت، عبارت است از(ستوده، 1376، ص 68؛ كشاورز، 1374، صص 18و 37):

«حقي كه تاجر يا صنعتگر در نتيجة جلب مشتري و شهرت و فعاليت خود، براي محل كارش قائل مي‌شود.»

همچنين در تعريف ديگري از حق كسب و پيشه و تجارت آمده است(احمدي، 1374، ص 68):

«حقي است كه تاجر و كاسب نسبت به محلي پيدا مي‌كند. اين حق ناشي از تقدِم در اجاره، حسن شهرت، جمع‌آوري مشتري و رونق كسبي است كه بر اثر عملكرد مستأجر محل به وجود آمده است.»

بي‌آنكه بخواهيم به طور مفصل وارد اين بحث شويم، براي اثبات لزوم جداسازي دو واژة «سرقفلي» و «حق كسب و پيشه و تجارت»، به سه تفاوت عمدة اين دو عنوان مي‌پردازيم:

الف: سرقفلي فقط در اول عقد اجاره به مالك پرداخت مي‌شود. لذا، كسب اعتبار و شهرت تجاري و … هيچ تأثيري در اين زمينه نمي‌تواند داشته باشد. در حالي كه اساس حق كسب و پيشه و تجارت، بر شهرت و جلب مشتري است.

ب: با تعريفي كه از اين دو واژه به عمل آمد و به مفهومي كه بيان شد، فقها فقط با سرقفلي موافقند و حق كسب و پيشه را شرعي نمي‌دانند. اين مطلب، دليلي بر تفاوت ماهوي آنهاست.

ج: برخلاف حق كسب و پيشه و تجارت، مبلغ و ميزان سرقفلي با توجه به موقعيت محلي، كيفيت بنا و تجهيزات عين مستأجره تعيين مي‌شود، و مبلغ نهايي را موجر تعيين مي‌كند(كشاورز، 1374، صص 14ـ38).

مبناي سرقفلي و حق كسب و پيشه و تجارت

مبناي اين دو نوع حق، از مهمترين مباحث اين موضوع است. اصولاً، تا مبناي اين حقوق شناخته نشود، نمي‌توانيم وضعيت قانوني و شرعي اين حقوق را بررسي كنيم. متأسفانه، در اين باره كمتر صحبت شده است. مجتهداني نيز كه در اين باب اظهارنظر كرده‌اند، حكم مسئله را بدون ذكر علت و مبناي آن بيان كرده‌اند. با اينهمه، مي‌توان به طور خلاصه مبناي اين حقوق را به قرار ذيل ارزيابي كرد.

حق كسب و پيشه و تجارت

اين حق كه نوعي حق تقدم در اجارة محل كسب مي‌باشد، بيشتر با اين مبنا توجيه شده است كه مؤسسات تجاري، اغلب اوقات در ساختمانهايي تأسيس مي‌شوند كه مالكيت آنها متعلق به ديگران است. در نتيجه، كوشش و فعاليت و پشتكار تاجر در اثر پيدا شدن مشتري محل كسب و فعاليت، مرغوبيت و ارزشي پيدا مي‌كند كه نمي‌توان آن را ناديده گرفت. و چون ادامة استقرار او در محلي است كه كار خود را شروع كرده و توسعه داده، به موازات حقي كه مالك محل برخوردار است، تاجر و مستأجر نيز داراي حقوقي مي‌شود كه در اثر سعي و جديت تاجر به آن محل تعلق مي‌گيرد؛ زيرا تاجري كه عده‌اي را به عنوان مشتري براي مراجعه به محل كسب خود جلب كرده، ارزش محل را چند برابر نموده است. از اين‌رو، هر كس جانشين او شود از نتيجة فعاليت سابق او استفاده خواهد كرد.

از طرف ديگر، چنانچه مالك محل كار تاجر، آزادانه بتواند تاجر را از ملك خود بيرون كند، نه تنها تاجر را از حقوق مكتسبة خود محروم خواهد نمود، بلكه بلاجهت از نتيجه و ثمرة فعاليت او استفاده خواهد كرد(ستوده، 1376، ج 1، صص 89ـ90). اگرچه دلايل ديگري نيز براي وجود چنين حقي نقل شده است، اما دليل عمده و مبناي چنين حقي همان است كه بيان شد.

سرقفلي